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    1. 行業新聞|公司動態|常見問答|公司常識|

      地產前策到底是干什么的?!

      日期:2021-05-29瀏覽:Tags:行業新聞


      現在稍微中大型房企基本都配備一個前策團隊。


      這個崗位是干什么的呢?


      1、配合投拓拿地,摸清市場狀況


      這是前策最主要的工作。為什么在拿地階段要專門設置一個前策的崗位呢?主要有兩點考慮:


      一是有穩定的團隊進行市場研究、客戶研究,沉淀相關數據,確保公司對于市場的了解不產生偏差,對新項目的定位不產生偏差。


      我們知道,一個項目定位的準確性對于項目的成敗是決定性的。剛需屬性做成改善定位了,改善屬性做成剛需定位了對于一個項目都是致命的。


      二是在量價上與投資形成博弈。


      投資人員拿地在職能本性上是偏激進的,為了獲取一個項目完成投資任務,給予的量價一定是偏樂觀的。


      因此公司需要把量價關系的決定權給到另一個職能,那就是前策。


      前策基于自己對市場的研究及歷史數據沉淀,給與一個更加理性的量價,確保項目是理性獲取的。


      這點做的比較好的是龍湖。


      據我了解,龍湖的客研人員(類似前策)具有定價的絕對控制權,客研確定好的量價關系,投資人員需要找到老板匯報才能更改...


      我也見過很多這點做的不好的企業,激進定價定量,激進獲取,最終項目獲取后經營壓力巨大最終導致項目失敗。


      2、配合公司發展戰略做專項研究、標準化建設等工作


      這項工作偏研究型一些,是公司發展戰略需要。


      比如新進入一個城市,需要了解當地主要競企的打法。


      在限墅令背景下提出疊拼產品;在疫情背景下提出后疫情時代戶型;在拿地難的背景下研究TOD、城市更新等不同開發方式等等。


      3、跟進在投項目確定定位、產品不偏差


      項目獲取后,前策要緊接著開展定位驗證等工作,確保投資階段定位的落地。


      隨著市場的改變或業態的進一步開發,前策也要同步跟進市場,提出產品優化的改進建議。


      4、專業能力


      看了上面的三項工作,我們可以清晰地感受到:前策是一個相當專業的崗位!


      如果你想投身這個崗位,起碼要具備以下這幾個方面的能力:


      (1)市場敏銳度


      有著清晰的市場敏銳度,能夠快速了解一個市場,并形成自己獨到且精準的見解。


      進而給予一個合理且精確的產品定位、戶配以及量價關系。在保障項目有獲取幾率的可能上又不激進(好難的)。


      (2)產品能力


      會看產品、會分析產品,知道什么產品好?好在哪里?在投資階段能夠給項目規劃總圖提出有建設性的修改意見。


      (3)口才好,會battle


      別想了,別以為投資會認可你的定價,即使你說的就是對的,當地確實就只能賣這個價。


      這個時候就要求你必須要具備好的說服能力,會battle,充分闡述你定位、定價的邏輯。


      前策的價格定高了,投拓開心,拿地授權價或許就高了,那營銷就不開心了,價格高了或許賣起來就難了,考核指標也會高了。


      所以前策就要平衡好土地端口、市場端口、客戶端口,既要配合拿地,還要助推去化。


      (4)寫報告的能力


      前策的報告不在于排版精美(當然也很重要),更在于對數據的理性分析(excel要6),對市場獨到的分析和解讀,闡述清楚自己定位、定價的邏輯,讓人一看你的報告就十分信服(ppt要6)。


      5、發展與轉型


      還是那句話,前策是一個十分專業的崗位,但同時也是一個充滿壓力、挑戰的崗位,經常加班是常有的(營銷體系都這樣)。


      因此這個崗位目前已基本呈現年輕化的姿態(90后為主,95后逐步突出)。


      薪資待遇看公司和城市,據我所知TOP100的公司三線城市的專員一般底薪6-8K(我所了解的融創、金科、美的、碧桂園等都是這樣),二線會再高個4K左右,一線就不太清楚了;主管級則差不多高個50%左右。


      但客觀講,這個崗位工作到一定階段仍然會出現一定的瓶頸,尤其是做到3年以上的前策。


      做滿3年以后往往都會考慮轉型,轉型又大概分為以下三個方向:


      (1)轉策劃


      相當于從前策轉到后策(項目策劃),有了前策經驗以后做項目策劃會更得心應手。


      發展路徑一般為:策劃經理——營銷經理(項目營銷總)——區域公司營銷總。


      這條路是傳統的營銷路線,秉承“高強度、高收入”的特征。


      收入方面是可觀的,一般一個項目營銷經理年入40-60萬問題不大,一個區域公司營銷總那肯定是100萬以上了,分公司分城市可能會有些浮動,但整體就是這個水平了。


      缺點就是全年午休,高強度,很難兼顧家庭,去年的營銷群紅包事件就可以充分的體現。


      (2)轉投資


      這條路是很多前策都會考慮的路線。


      因為投資的綜合性還是會比前策更好些,投資相對接觸的領域更多(成本、運營、工程等),其次投資基本是雙休,可以更好的兼顧家庭(雖然強度也很大)。


      首先從能力上看,前策的能力要求基本符合投資的能力要求,轉型過去后上手會非??欤P于投資崗的分析,請查看:房地產投資崗入門指南(加公眾號文章鏈接及書籍鏈接))。


      其次從可行性上看,由于前策前期和投資溝通比較多,對于投資的領導也是比較熟悉的。


      如果你本身能力、態度、責任心都不錯,正常的投資領導都不會排斥你加入投資團隊的。


      (3)轉項目


      直接前策轉項目會比較難,一般都是先轉前兩步,后面再擇機轉項目,做項目總。


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